Bedrijventerreinen overaanbod

Overaanbod grond voor nieuwe bedrijventerreinen
Gemeenten bieden twee keer meer bouwrijpe grond aan op bedrijventerreinen dan nodig is. Dat is in strijd met afspraken tussen Rijk, gemeenten en provincies. Oorzaak is overheidsfalen op alle niveaus. Han Olden komt tot deze conclusie in zijn proefschrift “Uit voorraad leverbaar”, waarop hij 11 maart 2010 is gepromoveerd aan de faculteit Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. Hij analyseerde het beleid voor bedrijventerreinen op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Gemeenten moeten zich terugtrekken uit de uitgiftemarkt van bedrijventerreinen, luidt zijn advies.

Al sinds 1991 wordt te veel bouwrijpe grond op de markt gebracht. Lang werd gedacht dat de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen leidt tot regionaal economische groei. Hoewel beleidsmakers inmiddels inzien dat het zo niet werkt, gaan de ramingen nog altijd uit van een te grote vraag. Zo stuwen de overheden, tegen hun eigen voornemens in, het aanbod van nieuwe bedrijventerreinen onnodig op. Volgens Olden hebben overheden op alle bestuurslagen schuld. Het Rijk hanteert veel te hoge ramingen, gemeenten onderbouwen hun bestemmingsplannen slecht en de provincies treden daar niet tegen op.

Zo was het allemaal niet bedoeld. November 2009 spraken de drie bestuurslagen af om minder bedrijventerreinen uit te geven en meer oude locaties te herstructureren. Het daartoe ondertekende Convenant Bedrijventerreinen 2010- 2020 vloeide voort uit de rijksbegroting: Vanaf 2009 moet per jaar 1.000 tot 1.500 hectare verouderd bedrijventerrein worden opgeknapt. Dat is onmogelijk binnen het huidige convenant.

De taakstellingen die daarin staan zijn strijdig met de intentie om de groei af te remmen, concludeert Olden. De ruimte die het convenant biedt om nieuwe bedrijventerreinen uit te geven is niet af- maar toegenomen. ‘Als je al die ruimte zou benutten is de jaarlijkse uitgifte gemiddeld duizend hectare. Fors hoger dan de gemiddeld 880 hectare in de laatste 30 jaar.’ Die ruimte wórdt benut, is een andere conclusie uit het onderzoek.

‘Je ziet in de praktijk dat gemeenten bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen niet onderbouwen met marktonderzoek, maar zich baseren op de ruimte die Rijk en provincies bieden. Ze gaan ervan uit dat de ruimte die is gereserveerd, de ruimte is die ze nodig hebben voor bedrijventerreinen.’ Het is als de bakker die extra brood gaat bakken, redenerend dat er vanzelf meer klanten komen, vergelijkt Olden. Een veronderstelling die ook voor de bedrijvenmarkt niet opgaat.

Uit eerder onderzoek naar verhuismotieven van bedrijven bleek dat ondernemers vooral verhuizen over korte afstanden, binnen het bereik van hun klanten, werknemers en netwerk. Gemeenten laten bij de uitgifte van bedrijventerreinen de zogenoemde vestigingsplaatsfactor echter zwaar wegen, zegt Olden. ‘Ze veronderstellen dat de aanleg van een mooi bedrijventerrein invloed heeft op het vestigingsgedrag van ondernemers, dat ze daarmee bedrijven uit buurgemeenten kunnen lokken. En de buurgemeente denkt hetzelfde. Ze beconcurreren elkaar, terwijl ze moeten samenwerken.’

Onaantrekkelijk
Gevolg van het overaanbod en de concurrentie is dat de grondprijs te laag is. Voor ondernemers is nieuwbouw aantrekkelijker dan een bestaand pand op te knappen. Dat maakt herstructurering voor de marktsector oninteressant, zegt Olden. ‘Gemeenten houden met de uitgifte van nieuw bedrijventerrein de aantrekkelijke kant van de markt in handen en laten de onaantrekkelijke kant van de herstructurering over aan projectontwikkelaars. Die hebben daar dus geen trek in.’

In hoeverre gemeenten door het ruime aanbod aan bouwrijpe grond op nieuwe bedrijventerreinen meer negatieve ontwikkelingen veroorzaken op bestaande bedrijventerreinen, is niet bekend. Daar moet nader onderzoek naar worden gedaan, meent Olden. Voor hem is wel duidelijk dat de huidige aanpak niet is toegesneden op de problemen. Herstructureringsplannen moeten niet gaan over het verbeteren van het openbaar gebied – dat heeft weinig invloed op het functioneren van bedrijven – maar over de aanpak van verouderd vastgoed.

De oplossing voor het overaanbod ligt volgens Olden in het fors bijstellen van de planningsopgave in het Convenant Bedrijventerreinen. Vervolgens moeten gemeenten zich terugtrekken uit de markt voor bedrijventerreinen. Ze moeten de uitgifte overlaten aan marktpartijen en zich toeleggen op het beter onderbouwen van de vraag: weten waar behoefte aan is, welke ondernemers willen groeien of weg moeten uit een woonwijk en of de locatie de bestemming bedrijventerrein moet houden. ‘Anders blijft het als die bakker die maar brood blijft bakken en er maling aan heeft dat zijn andere brood oud ligt te worden.’

Van plaatsengids.nl

Advertenties

Westerpost: Baâdoud verdraait feiten rond Lutkemeer

Groot was mijn verbazing toen ik verleden week de Westerpost op de deurmat zag liggen. “Businesspark Amsterdam Osdorp zet zichzelf op de kaart” stond er met grote letters op de voorpagina. Daarnaast stond een foto van een vrolijk lachende Achmed Baâdoud die met zijn wijsvinger een met bedrijven ingekleurde Lutkemeerpolder aanwijst. Natuurlijk. De verkiezingen staan voor de deur. Hoog tijd voor de Osdorpse portefeuillehouder én lijsttrekker van de PvdA om zichzelf eens goed op de kaart te zetten. Want als je een bedrijventerrein een succes weet te maken, dan tel je helemaal mee in de politiek.

De werkelijkheid is echter, dat Businesspark Amsterdam Osdorp niet door Achmed Baâdoud tot het gedroomde succes is gemaakt. Sinds de start in 2003 is er slechts 37 procent van de kavels uitgegeven. Dat is dus gemiddeld 5 procent per jaar en dan tellen we gemakshalve heel 2010 daarin mee. En wat is er dan allemaal nu precies gebouwd? Twee bedrijven die samen met het voltallige personeel van Haarlem en Schiphol-Rijk naar de Lutkemeer zijn verhuisd. Dus extra werkgelegenheid voor Nieuw West is er niet gecreëerd. Verder staan er nog zes enorme bedrijfshallen, waarvoor geen belangstelling is. Die staan dus leeg. Is het niet juist Achmed Baâdoud die steeds maar weer nadrukkelijk naar de grote hoeveelheid lege kantoorpanden in Slotervaart wijst? Misschien kan hij zich tot 1 mei a.s. beter gewoon op de lege bedrijfspanden in zijn eigen stadsdeel richten. Daar heeft hij zijn handen vol aan.

Het verhaal in de Westerpost wordt al helemaal bizar als ik het volgende citaat van Achmed Baâdoud lees: “Ik ben dan ook erg blij met de intentieverklaring met BAM die vorige week is ondertekend.” Kortom: er is weer een succesvolle transactie door de portefeuillehouder afgesloten. Pure nonsens. Deze intentieverklaring is niet vorige week ondertekend, maar ergens vlak voor 18 juni 2009. “BAM en Businesspark Amsterdam Osdorp sluiten intentieovereenkomst” luidt de kop een persbericht dat op 18 juni 2009 is verstuurd. Met oud nieuws probeert Achmed Baâdoud hier kiezers te trekken. Overigens houdt een intentieovereenkomst alleen in, dat de intentie er is. Het is geen garantie dat er ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden. BAM is immers wel zo slim om eerst alle units te verkopen alvorens te gaan bouwen. Toch gaat de verkoop van de units voorspoedig, meldt BAM op haar website. Maar wie op de kavelkaart klikt, kan nog gewoon kiezen uit alle bedrijfsunits.

Tijdens het lijsttrekkersdebat bij de dorpsraad van Oud-Sloten kwam de Lutkemeerpolder uiteraard ook aan de orde. Baâdoud had ook hier groot nieuws te melden. “Er is verleden week een kavel verkocht, Lutkemeerpolder I is nu voor 40 procent vol. Het bedrijventerrein ontwikkelt zich dus goed.” Aan wie de kavel was verkocht, werd niet bekend gemaakt. Heel vreemd als je wel wereldkundig maakt met wie je een ‘intentieovereenkomst’ hebt afgesloten en het zwijgen er toe doet als je een échte transactie hebt afgesloten. Ook op de site van Businesspark Amsterdam Osdorp is geen nieuws over deze transactie te vinden.

Terwijl de ontwikkeling van het eerste deel van het bedrijventerrein zo goed als stil ligt, strekt Achmed Baâdoud zijn handen al weer uit naar de volgende mooie polder om er een ander bedrijventerrein te vestigen. De Lutkemeer III, waar ecologische zorgboerderij De Boterbloem is gevestigd. Misschien dat Achmed Baâdoud na de verkiezingen eindelijk eens tot het besef komt, dat dit bedrijventerrein er nooit mag komen. De ontwikkeling van Businesspark Amsterdam Osdorp is immers het onomstotende bewijs dat bedrijven zich niet graag in de Lutkemeerpolder vestigen.

Dan nog dit: ook heb ik een meetrapport van de Amsterdamse Milieudienst mogen inzien, waaruit blijkt dat één bedrijf de geluidsnormen overschrijdt. Met klachten van bewoners wordt niets gedaan door het dagelijks bestuur van Osdorp, waartoe Achmed Baâdoud ook behoort…

Rob Thoolen

Stichting Vrienden van de Lutkemeer i.o.